房地产行业发展趋势，房价走势预测

房地产是大家最关心的话题，毕竟房子是普通人最大的资产，很多人想知道未来房价会涨还是会跌，现在还能不能买房，房地产行业未来会怎么样。今天给大家分析一下房地产行业的发展趋势，未来的房价走势，普通人该怎么应对。

一、房地产行业现状，已经进入存量时代

房地产行业经历了二三十年的高速发展，现在已经进入了新的阶段：
1. **总量饱和，增速放缓：** 我国现在的人均住房面积已经超过40平米，大部分家庭都有房子了，有的家庭甚至有好几套，住房总量已经饱和，不会再像之前那样高速增长了，行业从增量时代进入存量时代。
2. **房价分化明显：** 不再是所有城市的房价都涨，现在分化很严重，一线城市、强二线城市、人口流入的城市，房价还会保持稳定甚至微涨，三四线城市、人口流出的城市，房价会持续下跌，鹤岗化的城市会越来越多。
3. **政策定位明确：** 房住不炒已经是长期政策，不会再把房地产作为短期刺激经济的手段，房价不会再大涨，也不会大跌，会保持稳定，稳地价、稳房价、稳预期是长期目标。
4. **行业出清，集中度提升：** 之前很多房企爆雷，未来小房企会慢慢退出，行业集中度会越来越高，剩下的都是资金实力强、口碑好的大房企，房子质量和交付更有保障。

现在房地产已经不是最好的投资品种了，闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去了，现在买房要更加谨慎，不然很容易买了就跌，甚至烂尾。

二、未来房价走势，不会大涨也不会大跌

很多人都想知道未来房价会涨还是会跌，其实整体来看会保持稳定，分化是主旋律：

1. 不会大涨了

– 政策不允许大涨，房住不炒是长期政策，一旦房价上涨过快就会有调控政策出来，不会让房价大涨。
– 需求不足，现在人口出生率下降，老龄化严重，买房的人越来越少，没有需求支撑，房价涨不动。
– 现在房价已经很高了，收入跟不上，普通人买不起，也没有上涨的基础。

2. 也不会大跌

– 政策也不允许大跌，房价大跌会影响金融稳定，影响经济，所以会托底，不会让房价暴跌，尤其是核心城市的核心区域，房价会保持稳定。
– 房地产相关的产业很多，上下游带动几十个行业，大跌对经济影响太大，所以会保持稳定，不会大起大落。

3. 分化会越来越严重

未来房价走势会两极分化：

会涨或者保持稳定的城市：

– 一线城市：北京、上海、广州、深圳，人口持续流入，资源集中，需求旺盛，房价会保持稳定，优质地段还会微涨。
– 强二线城市、省会城市：杭州、南京、武汉、成都、西安这些强省会，人口持续流入，产业发达，需求大，房价会保持稳定，核心区域会缓慢上涨。
– 经济发达的城市群、都市圈，比如长三角、珠三角、京津冀的核心城市，周边的卫星城，也会保持稳定。

会下跌的城市：

– 三四线城市、人口流出的城市，尤其是东北、西北、中西部的小城市，人口越来越少，房子越来越多，房价会持续下跌，甚至白菜价，就算不跌也卖不出去，流动性很差。
– 没有产业、没有人口流入的小城市、县城，除非是自住，不然不要买，买了就会砸在手里。
– 城市的远郊区、新区、旅游地产、养老地产，这些地方配套不完善，没有人口流入，房价也会下跌，很难出手。

简单来说，有人口流入、有产业、经济发达的城市，房价会保持稳定，人口流出、没有产业的小城市，房价会下跌，分化会越来越明显。

三、房地产行业未来发展趋势

1. 从增量时代进入存量时代

未来新建商品房会越来越少，房地产的重点从开发新房转向存量房的交易、租赁、运营、改造，二手房交易、房屋租赁、旧房改造、物业管理这些会成为新的增长点。
– 以后二手房交易会越来越多，占比会超过新房，中介、装修、家居这些行业会持续发展。
– 城市更新、旧房改造会成为新的增长点，很多老小区需要加装电梯、改造配套，市场很大。

2. 租房市场会越来越成熟

现在很多年轻人买不起房，或者不愿意买房，选择租房，国家也在大力发展保障性租赁住房，未来租房市场会越来越规范，租购同权，租房的人也能享受和买房一样的公共服务，比如上学、就医，租房的人会越来越多。
– 长租公寓、保障性租赁住房会越来越多，租房市场会越来越规范，不用频繁搬家，租金也会更稳定，以后租房住也会是一个不错的选择。

3. 房地产从开发转向服务

之前房企主要是盖房子卖，未来会转向服务，比如物业管理、社区服务、养老服务、商业运营这些，持有物业运营，赚长期的钱，而不是一次性卖房的钱。
– 好的物业公司会越来越受欢迎，好的物业能让房子保值增值，大家愿意为好的服务付费。

4. 房屋品质会越来越高

之前房子供不应求，只要盖出来就能卖掉，品质不重要，现在竞争激烈，大家对房子的品质要求越来越高，绿化、物业、配套、户型设计，品质好的房子更保值，品质差的房子会越来越不值钱。
– 改善型需求成为主流，大家不再是有没有房子住，而是想住更好的房子，大户型、低密度、配套好的改善型住房会越来越受欢迎，价格也会更坚挺。

5. 房地产税会逐步落地

房地产税是大势所趋，未来几年应该会逐步试点落地，对拥有多套房子的人会有影响，持有多套房子的成本会增加，手里有多套没用的房子的人会慢慢卖掉，市场上的二手房供应会增加。
– 但是房地产税不会太高，对刚需自住的人影响不大，主要影响持有多套投资房的人。

四、普通人现在还能买房吗？

很多人现在最关心的就是现在还能不能买房，分情况来看：

1. 刚需自住，需要就买

如果你是刚需，要结婚、孩子要上学，确实需要房子，什么时候买都可以，尤其是在核心城市，房价不会大跌，早买早住，不用等降价，也等不到大跌。
– 刚需买房优先选核心城市的核心区域，配套完善、交通方便的地方，不要买远郊区、没有配套的房子，自住不方便，以后也不好卖。
– 刚需买房优先考虑实用性，户型、交通、学区、配套，不要贪便宜买位置偏的，不然上班上学都不方便，住着也不舒服。

2. 投资就算了，不建议买房投资

现在买房投资已经不划算了，房价不会大涨，持有成本很高，房贷利息、物业费、房产税，就算房价微涨，也赚不到钱，甚至会亏，不如把钱拿去做别的投资。
– 如果你所在的城市是人口流出的三四线城市，更不要投资买房，房价不跌就不错了，卖都卖不出去。
– 真要投资的话，优先选一线城市、强二线城市的核心地段的优质房产，长期来看能保值，但是也不要指望大涨，能跑赢通胀就不错了。

3. 能买新房尽量买新房，买二手房要仔细挑

现在新房价格比二手房还便宜，而且是现房，品质也更好，能买新房尽量买新房，要买二手房的话要仔细挑，房龄太老的、没有物业的、品质差的不要买，以后很难出手。
– 买房一定要买大开发商的，不要买小开发商的，容易烂尾，现在很多小房企资金链紧张，很容易爆雷。
– 买房之前一定要查开发商的资质、口碑，有没有过烂尾的记录，尽量买现房或者准现房，不要买期房，避免烂尾。

4. 三四线城市的房子，除非自住不然不要买

如果你在三四线城市工作生活，自住的话可以买，投资的话就算了，以后很难卖出去，房价也不会涨，甚至会跌，不如把钱存银行或者做别的投资。
– 县城的房子最多买一套自住，不要买多套，没用，卖不出去也租不上价。

5. 现在买房注意事项

– **优先选现房：** 能买现房就不要买期房，避免烂尾，现在很多房企爆雷，期房风险很大，就算是大开发商也有可能烂尾，现房更稳妥。
– **看配套：** 优先买配套成熟的区域，交通方便，有学校、医院、商场，不要买规划中的新区，配套不知道什么时候能建好，生活不方便。
– **看物业：** 物业很重要，好的物业能让房子保值，住着也舒服，买房之前先了解一下物业怎么样，口碑好不好。
– **不要加太高的杠杆：** 现在收入不稳定，房贷不要超过家庭收入的30%，压力太大，万一失业了还不上房贷，很容易断供，房子被拍卖就亏大了。
– **不要买旅游地产、养老地产、公寓：** 这些房子看起来便宜，但是没有流动性，很难出手，也涨不了价，水电费还贵，不适合自住，投资也没用。

五、普通人的机会

1. 就业机会

虽然新房开发的岗位减少了，但是存量时代的相关岗位需求还是很大：
– 二手房中介、房产经纪人，现在二手房交易越来越多，好的经纪人收入还是很高的。
– 装修、家居、旧房改造，现在很多人买二手房或者旧房改造，需求很大，相关的岗位收入也不错。
– 物业管理、社区服务、房屋租赁运营，这些岗位需求会越来越大，稳定，收入也不错。
– 房地产相关的互联网服务，比如线上看房、房屋托管、装修平台，都有机会。

2. 创业机会

– **做存量房相关的服务：** 比如旧房改造、老小区加装电梯、房屋翻新、软装设计，现在很多老房子需要改造，需求很大，小成本就能做。
– **做租房相关的服务：** 比如房屋托管、长租公寓、租房中介，现在租房的人越来越多，需求很大。
– **做社区便民服务：** 围绕社区做养老、家政、团购、生活服务，小区里的生意稳定，复购率高，利润也不错。
– **房产相关的内容服务：** 做房产自媒体，分析本地房价、帮人选房、避坑，收咨询费或者佣金，现在很多人买房不知道怎么选，需要专业的人指导，做好了收入很高。

3. 手上有多套房子的，建议优化配置

如果你手上有多套房子，尤其是三四线城市的房子，或者老破小、远郊区的房子，建议卖掉，换成核心城市核心区域的优质房产，或者做别的投资，不然以后会越来越不值钱，还卖不出去。
– 手上留2-3套核心城市的优质房产就够了，多余的卖掉，优化配置，降低风险。
– 不要持有太多房产，以后房地产税落地，持有成本会增加，反而会成为负担。

六、常见问题解答

1. 现在贷款买房选固定利率还是浮动利率？

现在LPR一直在下降，建议选浮动利率，利息会越来越低，能省不少钱，以后就算LPR涨了，也可以改成固定利率，更灵活。

2. 房贷选20年还是30年？

尽量选30年，期限越长，每个月的月供越少，压力越小，而且现在钱越来越贬值，30年后的几千块钱根本不算什么，有钱了也可以提前还款，更灵活。

3. 公积金贷款好还是商业贷款好？

优先选公积金贷款，利率比商业贷款低很多，能省很多利息，公积金不够的话用组合贷，尽量多贷公积金，少贷商业贷款。

4. 未来房租会涨还是会跌？

核心城市的房租会缓慢上涨，因为租房的人越来越多，但是不会大涨，国家会管控房租，小城市的房租会保持稳定甚至下跌，因为房子多，租房的人少。

5. 共有产权房、保障性住房值得买吗？

适合刚需，价格便宜，自住没问题，但是流动性差，不能随便卖，收益也有限，适合预算不够的刚需，投资的话就不要买了。

6. 房价下跌会不会断供？