房贷提前还款划算吗？违约金怎么算？

房贷提前还款划算吗？违约金怎么算？

很多人手里有了闲钱，第一想法就是提前还房贷，不想每个月还利息，觉得提前还能省很多利息，但是提前还款不一定划算，还要交违约金，反而亏了。今天给大家分析一下房贷提前还款到底划不划算，违约金怎么算，什么情况适合提前还，什么情况不适合。

一、提前还款要交多少违约金？

大部分银行房贷提前还款都要交违约金，不同银行的规定不一样，常见的有这几种：

1. 按照还款时间收取违约金

– 还款不满1年提前还的，收提前还款金额的1%-3%作为违约金，比如提前还100万，要交1-3万的违约金。
– 还款满1年不满3年的，收提前还款金额的0.5%-1%的违约金。
– 还款满3年之后提前还的，大部分银行不收违约金，或者只收1-2个月的利息作为违约金。
– 具体要看你的贷款合同，合同里都会写清楚提前还款的违约金收取规则，提前看一下。

2. 收取固定几个月的利息作为违约金

– 部分银行规定提前还款需要交2-6个月的利息作为违约金，比如你每个月利息是5000元，提前还的话要交1-3万的违约金。
– 一般还款时间越短，违约金越高，还款时间越长，违约金越低，甚至不收。

3. 没有违约金

少数银行不管什么时候提前还都不收违约金，这样的银行比较少，贷款的时候可以优先选这样的银行。

**小技巧：** 提前还款之前先打银行客服电话问清楚违约金是多少，算一下提前还省的利息够不够交违约金，如果省的利息还没有违约金多，那提前还就亏了。

二、提前还款能省多少利息？

举个例子，你贷款100万，年利率4.9%，贷款30年，等额本息还款，每个月还款5307元，总利息是91万。
– 如果你还款1年之后提前还20万，还款年限不变，每个月还款变成4245元，能省利息23万，扣掉1%的违约金2万，还能省21万，非常划算。
– 如果你已经还了10年，再提前还20万，只能省利息8万，扣掉违约金的话，省的就不多了。

为什么会这样？因为等额本息还款，前期每个月还的大部分是利息，本金还的很少，所以提前还越早，省的利息越多，还款后期本金已经还了大部分了，剩下的利息很少，提前还就不划算了。

如果是等额本金还款，前期还的本金多，利息少，提前还的话省的利息没有等额本息多，但是也是越早还越划算。

三、哪些情况适合提前还款？

1. 等额本息还款不到还款期的1/3，等额本金还款不到1/2的

– 等额本息30年贷款，前10年还的利息比较多，这时候提前还能省很多利息，非常划算。
– 等额本金30年贷款，前15年还的本金比较多，这时候提前还也能省不少利息。
– 已经还了大部分时间的话，剩下的利息很少，提前还意义不大。

2. 没有更好的投资渠道，钱放在手里只能存银行的

如果你手里的钱没有更好的投资渠道，收益率低于房贷利率，比如房贷利率是4.9%，你手里的钱只能存银行拿2%的利息，那肯定提前还房贷更划算，相当于每年多赚2.9%的收益。
– 不要把钱都拿去提前还，留一点应急的钱，至少留3-6个月的生活费，避免突然需要用钱的时候没钱。

3. 不想有负债压力，觉得欠银行钱不舒服的

如果你每个月还房贷压力很大，或者欠着钱心里不舒服，影响生活质量，那提前还也可以，无债一身轻，生活幸福感会提升很多，不能只算经济账，也要算心理账。

4. 商贷利率很高，超过5.5%的

前几年买房的人房贷利率很高，有的甚至6%以上，这么高的利率，提前还非常划算，省的利息很多，除非你有收益率超过6%的稳定投资渠道，不然都建议提前还。

四、哪些情况不适合提前还款？

1. 房贷利率很低的，比如低于4%的

现在很多城市房贷利率都降到3.8%、4%了，这么低的利率，不用提前还，随便买点稳健的理财、国债，收益率都能超过4%，比提前还划算，相当于银行低息借钱给你用，用这笔钱去投资还能赚差价。
– 尤其是公积金贷款，利率只有3.1%，非常低，完全不用提前还，钱放在手里随便做点什么都比这个利率高。

2. 还款已经到后期的

比如等额本息30年贷款，已经还了15年以上，大部分利息已经还完了，剩下的大部分是本金，提前还的话省不了多少利息，不如把钱留着应急或者投资。
– 你可以打开你的贷款计算器看一下，剩下的利息还有多少，如果剩下的利息不多了，就没必要提前还了。

3. 有更好的投资渠道，收益率高于房贷利率的

如果你有稳定的投资渠道，收益率能稳定超过房贷利率，比如你房贷利率4.9%，你投资能稳定拿到5%以上的收益，那不用提前还，用这笔钱去投资，赚的钱比房贷利息多，更划算。
– 注意是稳定的收益率，不是高风险的投资，比如炒股、买基金，可能亏也可能赚，不算稳定，如果风险大的话还是提前还更稳妥。

4. 近期需要用钱的，比如要买房、买车、做生意、给家人看病的

提前把钱都拿去还房贷了，需要用钱的时候拿不出来，再去贷款的话利率更高，反而更亏，所以手里一定要留足够的备用金，不要把所有钱都拿去提前还房贷。

5. 打算近期卖房的

如果你打算近期把房子卖掉，就不用提前还房贷了，卖房的时候可以用买家的首付款还贷款，或者转按揭，不用自己出钱提前还。

6. 等额本金还款超过1/2，等额本息超过1/3的

这时候大部分利息已经还完了，剩下的利息很少，提前还省不了多少钱，不如把钱留着做其他用途。

五、提前还款的方式怎么选？

提前还款有两种方式，根据自己的情况选：

1. 缩短还款年限，月供不变

提前还一部分钱，还款年限缩短，每个月的还款额不变，这种方式省的利息最多，比如你本来还剩20年贷款，提前还一部分之后缩短到10年，每个月还是还5000元，能省很多利息，适合收入稳定，月供压力不大的人，是最划算的方式。

2. 减少月供，还款年限不变

提前还一部分钱，还款年限还是原来的时间，每个月的还款额减少，这种方式省的利息比第一种少，但是每个月的还款压力变小了，适合收入减少，或者想减轻月供压力的人，生活质量会提升。

**举例：** 贷款100万30年，还了1年之后提前还20万：
– 缩短年限到18年，月供还是5300元，能省利息35万。
– 年限不变还是30年，月供变成4245元，能省利息23万。
可以看出缩短年限省的利息更多，更划算。

3. 一次性全部还清

如果手里的钱足够把剩下的贷款全部还清，也可以选择一次性还清，之后就不用再还房贷了，无债一身轻，适合手里钱足够，没有其他投资需求的人。

六、提前还款的流程

1. 提前预约

大部分银行提前还款需要提前预约，打银行客服电话或者去银行网点预约，预约的时候问清楚需要带什么材料，违约金是多少，还款时间。
– 预约时间一般是15天到1个月不等，不同银行不一样，提前预约好，免得跑空。

2. 准备材料

带好身份证、贷款合同、银行卡、购房合同等材料，按照预约的时间去银行网点办理提前还款手续。
– 提前把要还的钱存到还款的银行卡里，到时候银行会自动扣。

3. 办理手续

在银行填写提前还款申请表，选择还款方式，银行核算违约金和还款金额，确认无误之后签字，银行会从你的银行卡里扣钱。

4. 解押

如果是一次性全部还清的话，还完之后要办理解押手续，拿着银行给的结清证明、他项权证等材料，去不动产登记中心办理解押，把房子解押到自己名下，房子才真正属于你。
– 如果是部分提前还的话，不用解押，和银行重新签贷款合同，按照新的还款计划还款就行。

注意事项：

– 提前还款的时间，大部分银行要求每年只能提前还1-2次，每次最少还5万或者10万，具体看银行规定，提前问清楚。
– 提前还款之后可以选择要不要修改贷款利率，现在利率低的话可以转成LPR浮动利率，更划算。
– 还完之后记得让银行开贷款结清证明，留好凭证。

七、常见问题解答

1. 提前还款违约金可以协商吗？

可以和银行协商，尤其是还款时间比较长，或者你是银行的优质客户，有机会减免违约金，试试和客户经理谈一谈，说不定能免掉。

2. 提前还款是还本金还是利息？

提前还款还的都是本金，利息会随着本金减少而减少，所以提前还本金越多，省的利息越多。

3. 公积金贷款可以提前还吗？

可以，公积金贷款提前还大部分没有违约金，非常灵活，但是公积金贷款利率很低，不建议提前还，不划算。

4. 提前还款次数有限制吗？

大部分银行每年可以提前还1-2次，有的银行没有次数限制，具体看贷款合同的约定。

5. 手头的钱刚好够提前还，要不要全部还？

不要，留至少3-6个月的生活费作为应急资金，避免突然失业、生病等突发情况，手里有钱心里不慌，不要把所有钱都拿去还房贷。

6. 等额本金和等额本息哪个提前还更划算？

等额本息前期还的利息多，提前还更划算，省的利息更多，等额本金提前还省的利息相对少一点，但是也是越早还越划算。

提前还款到底划不划算，要根据自己的房贷利率、还款时间、投资能力等情况综合判断，不要盲目提前还，算清楚账再决定，避免反而亏钱。